古家付き土地を売却する最適な判断基準｜更地渡しとの比較や費用を詳しく解説

相続した実家や長年空き家になっている物件など、古い建物が残った状態の土地をどのように売却すべきか悩む方は少なくありません。そのまま「古家付き土地」として売り出すのか、あるいは解体して「更地」にするのか、選択肢によって手元に残る金額や売却期間が大きく変動します。本記事では、大功産業株式会社が培ってきた不動産売却の知見を活かし、古家付き土地売却のメリット・デメリット、費用相場、税制上の注意点を網羅的に解説します。

目次

• 古家付き土地の定義と売却の現状
  • 「古家付き土地」と「中古一戸建て」の違い
• 古家付き土地として売却する3つのメリット
  • 固定資産税の軽減措置が継続される
  • 解体費用の持ち出しが不要になる
  • 住宅ローンが利用しやすい
• 売却時に注意すべきデメリットとリスク
  • 契約不適合責任を問われる可能性がある
  • 買い手による解体費用の値引き交渉
• 更地にして売却すべきケースの見極め方
• 古家付き土地の売却手順とスムーズに進めるコツ
• 売却にかかる費用と税金の仕組み
• まとめ：堺市の不動産売却は大功産業へ

古家付き土地の定義と売却の現状

古家付き土地とは、一般的に築30年以上が経過し、建物としての資産価値がほとんど認められない家屋が残っている土地を指します。不動産市場では「建物」ではなく「土地」としての価値が優先される取引形態です。

「古家付き土地」と「中古一戸建て」の違い

明確な基準はありませんが、建物に居住可能な価値が残っている場合は「中古一戸建て」、建物が老朽化し取り壊しが前提となる場合は「古家付き土地」として扱われます。古家付き土地として売り出す場合、広告には「現況渡し」と記載されるのが一般的です。

古家付き土地として売却する3つのメリット

建物を残したまま売却することには、売り主にとって金銭的、心理的な利点があります。

固定資産税の軽減措置が継続される

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に減額されています。もし売却前に建物を解体して更地にしてしまうと、この特例が解除されるため、売却が長引いた場合に税負担が大幅に増えるリスクを回避可能です。

解体費用の持ち出しが不要になる

建物の解体には、構造や規模によりますが100万円から300万円程度の費用を要します。古家付き土地として売却すれば、これらの費用を売り主が事前に用意する必要がありません。手元の現金を減らさずに売却活動を開始できるのは大きな利点と言えます。

住宅ローンが利用しやすい

更地を購入して注文住宅を建てる場合、つなぎ融資などの複雑なローン手続きが必要になるケースがあります。一方で古家付き土地であれば、リフォーム前提の住宅ローンなどが利用しやすくなるため、購入希望者の層を広げる効果が期待できるのです。

売却時に注意すべきデメリットとリスク

メリットがある反面、古い建物が残っていることで生じる特有の課題も存在します。

契約不適合責任を問われる可能性がある

売却後に建物や地中に瑕疵が見つかった場合、売り主が責任を負う「契約不適合責任」には注意が必要です。古家付き土地の場合、あらかじめ契約書で建物の責任を免除する特約を設けることが一般的ですが、詳細な取り決めを怠るとトラブルに発展しかねません。

買い手による解体費用の値引き交渉

購入後に新築を検討している買い手からは、将来発生する解体費用分を見越した値引きを要求される場面が多く見受けられます。相場よりも極端に低い価格で成約することのないよう、適切な価格設定が重要です。

更地にして売却すべきケースの見極め方

以下のような条件に当てはまる場合は、解体して更地にしたほうが早期売却に繋がる可能性が高まります。まず、建物の損傷が激しく、シロアリ被害や倒壊の危険がある場合です。また、土地の形状が良く、新築用地として魅力が高いエリアであれば、更地のほうが買い手のイメージが湧きやすくなります。大功産業株式会社では、物件の状態や周辺の市場動向を分析し、最適な販売戦略を提案しています。

古家付き土地の売却手順とスムーズに進めるコツ

売却を成功させるには、正しいステップを踏むことが欠かせません。まずは不動産会社による正確な査定から始めます。近隣の取引事例を参考に、建物を含めた価値を算出するのです。次に、媒介契約を結び、購入希望者を探します。内見の際は、建物内の荷物を整理し、清潔感を保つことで印象を良くできるでしょう。最後に、条件交渉を経て売買契約を締結し、引き渡しを行います。この際、境界確定が済んでいるかどうかを確認しておくことが、トラブルを防ぐ要諦です。

売却にかかる費用と税金の仕組み

売却に関連する主な費用には、仲介手数料、印紙税、所得税（譲渡所得税）が挙げられます。特に所有期間が5年を超えるかどうかで、譲渡所得にかかる税率が約20％から約39％へと大きく変わる点は見逃せません。また、相続した物件を売却する際には、最高3,000万円まで控除が受けられる「空き家特例」の適用を受けられる場合があります。適用条件が細かく定められているため、事前の確認が推奨されます。

まとめ：堺市の不動産売却は大功産業へ

古家付き土地の売却は、現況のまま売るか更地にするかの判断が収支に直結します。どちらが有利かは、土地の立地、建物の状態、そして地域のニーズによって異なります。大阪府堺市を中心に不動産業務を展開する大功産業株式会社では、地域密着のネットワークを活かし、お客様の大切な資産を最適な条件で売却できるようサポートいたします。売却に関するご不安や、更地渡しの相談など、まずはお気軽にWebサイトよりお問い合わせください。

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