解体工事における瑕疵担保責任（契約不適合責任）の重要性と注意点
解体工事における瑕疵担保責任（契約不適合責任）の重要性と注意点
解体工事を検討する際、多くの方が気にされるのが「工事後のトラブル」です。建物を取り壊して更地にした後、予期せぬ不具合が見つかった場合、誰が責任を負うのかという問題は非常に重要です。かつて「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていたこの概念は、民法改正により現在は「契約不適合責任」として運用されています。本記事では、大功産業株式会社の知見に基づき、解体工事における責任の所在や期間、トラブルを未然に防ぐためのポイントを詳しく解説します。
目次
解体工事における瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは
解体工事が完了し、更地として引き渡された後に、契約内容と異なる状態や欠陥が判明することがあります。これを法的に整理したものが瑕疵担保責任、現在の契約不適合責任です。
民法改正による名称と定義の変化
2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと名称が変わりました。以前は「隠れたる瑕疵（外から見えない欠陥）」がある場合に責任を問えましたが、現在は「種類、品質または数量に関して契約の内容と適合しないもの」がある場合に、施工業者の責任を追及できる仕組みになっています。これにより、発注者が保護される範囲がより明確になりました。
解体工事で対象となる「瑕疵」の具体例
解体工事における契約不適合として代表的なのは、産業廃棄物の残置や、地中に埋まったままの基礎構造物、さらには整地が不十分であるといった状況です。例えば、建物を壊した後の土の中にコンクリート片やアスファルト、古い水道管などが残っている場合、それは適切な工事完了とは言えず、業者の責任となります。
地中埋設物と瑕疵担保責任の関係
解体工事後の土地を売却したり、新築工事を開始したりする段階で最もトラブルになりやすいのが「地中埋設物」です。
地中埋設物が発見された場合の責任所在
工事中に発見された埋設物については、その都度発注者と協議して撤去を行うのが一般的です。しかし、工事完了後の引き渡し時には報告がなく、その後の土地利用の段階で発見された場合、施工業者が適切に処理していなかったのであれば、契約不適合責任を問う対象となります。ただし、もともとの建物構造とは無関係に、以前の居住者が埋めたものや、さらに古い時代の遺構などは、責任の所在が複雑になる場合があります。
追加費用が発生するケース
瑕疵担保責任とは別に理解しておくべきなのは、見積もり段階では予想できなかった埋設物が見つかった際の追加費用です。これらは「瑕疵」ではなく「想定外の障害物」として扱われるため、誠実な業者は発見した時点で作業を中断し、写真とともに発注者へ報告を行います。無断で撤去して高額請求を行う、あるいは見なかったことにして埋め戻すといった行為は、後の大きなトラブルに直結します。
責任を追及できる期間と契約書の見方
不備が見つかったからといって、永久に責任を問えるわけではありません。期間については法的な原則と、契約による特約の両方を確認する必要があります。
一般的な通知期限の目安
民法の原則では、不適合を知った時から1年以内に通知を行う必要があります。しかし、解体工事の請負契約においては、引き渡しから3ヶ月〜1年程度と期間を限定する特約が設けられることが一般的です。特に土地売却を控えている場合は、売却先への引き渡し時期も考慮し、責任期間に余裕があるかを確認しておくことが賢明です。
特約による期間短縮の注意点
一部の契約書では、瑕疵担保責任を一切負わない（免責）とする条項が含まれている場合があります。しかし、施工業者がその事実を知りながら告げなかった場合には、免責条項は無効となります。契約を結ぶ際は、万が一の事態にどこまで対応してもらえるのか、大功産業株式会社のような信頼できる業者とともに内容を精査することが推奨されます。
トラブルを未然に防ぐための業者選び
瑕疵担保責任を追求する事態にならないことが、発注者にとっての最善策です。そのためには、適切な施工管理を行う業者選びが欠かせません。大功産業株式会社では、工事中の状況を透明化し、地中埋設物などの不測の事態にも迅速かつ誠実に対応することを徹底しています。安価な見積もりだけで判断せず、後の土地利用まで見据えた提案ができる業者を選ぶことが、最終的なコストを抑える鍵となります。
まとめ
解体工事における瑕疵担保責任（契約不適合責任）は、工事完了後の安心を守るための重要な権利です。地中埋設物や廃棄物の残置など、目に見えない部分の品質が問われるからこそ、契約内容の確認と信頼できる施工業者の選定が重要になります。土地を次に活かすためにも、リスク管理を徹底した解体工事を計画しましょう。大功産業株式会社は、豊富な実績に基づき、トラブルのないスムーズな解体工事を提供いたします。
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