地中埋設物による追加請求トラブルを防ぐ方法｜売主と買主の責任範囲を解説
地中埋設物による追加請求トラブルを防ぐ方法｜売主と買主の責任範囲を解説
土地の売買や建設工事において、予期せぬトラブルの火種となるのが「地中埋設物」です。工事が始まってから地中からコンクリート塊や古い配管が見つかり、多額の追加費用を請求されるケースは少なくありません。このようなトラブルは、売主と買主、あるいは発注者と施工業者の間での責任所在が曖昧な場合に深刻化します。本記事では、大功産業株式会社の知見を交え、地中埋設物の定義から追加請求の法的根拠、そしてトラブルを未然に防ぐための具体的な対策を詳しく解説します。
目次
- 地中埋設物とは？追加請求トラブルが起こりやすい理由
- 地中埋設物の撤去費用は誰が負担するのか
- 追加請求トラブルを未然に防ぐための3つの対策
- トラブルが発生した際の対処法
- 大功産業が提供する地中埋設物・土壌汚染対策
- まとめ
地中埋設物とは？追加請求トラブルが起こりやすい理由
地中埋設物とは、土地の地中に存在している建築物の一部や廃棄物の総称です。これらは通常、地上からは確認できず、掘削作業を開始して初めて発見されます。
地中埋設物の代表的な種類
一般的にトラブルの原因となる埋設物には以下のようなものがあります。かつてその土地に建っていた建物の基礎コンクリート、浄化槽、古井戸、さらには以前の工事で不適切に埋め戻された瓦礫や産業廃棄物などが挙げられます。また、古い水道管やガス管が残っている場合もあり、これらが新しい建物の杭打ちや基礎工事の妨げとなります。
なぜ着工後にしか判明しないのか
土地の売買段階では、表面的な視察や簡易的な調査しか行われないことが多いためです。地盤調査（スクリューウェイト貫入試験など）でも、点の調査であるため、点と点の間にある大きな埋設物を見逃す可能性があります。結果として、重機で掘削を始めた段階で「ガチッ」と異物に当たり、そこから工事の中断と追加費用の見積もりという事態に陥ります。
地中埋設物の撤去費用は誰が負担するのか
追加請求が発生した際、最も争点となるのが費用の負担者です。これは民法および契約書の内容に大きく左右されます。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の考え方
現在の民法では「契約不適合責任」が適用されます。売買された土地が、種類、品質、数量に関して契約の内容と適合しない場合、買主は売主に対して追完請求（撤去の要求）や代金減額請求、損害賠償請求、あるいは契約の解除を求めることができます。地中にゴミが埋まっている状態は通常、住宅用地としての「品質」を満たしていないとみなされるため、原則として売主が撤去費用を負担する義務を負います。
容認事項や免責条項の影響
ただし、契約書に「地中埋設物については一切の責任を負わない」という免責条項がある場合や、重要事項説明書に埋設物の存在が「容認事項」として記載されている場合は、買主が費用を負担しなければなりません。特に古家付きの現状渡し物件や、売主が個人の場合には免責期間が短く設定されていることが多いため、契約前の確認が極めて重要です。
追加請求トラブルを未然に防ぐための3つの対策
トラブルを回避するためには、事前の「見える化」と「責任の明確化」が欠かせません。
売買契約前の地歴調査と試掘調査
過去にその土地がどのように利用されていたかを調べる「地歴調査」は有効な手段です。工場跡地や病院跡地であれば、大規模な地下構造物や土壌汚染のリスクが高いと予測できます。さらに、契約前に重機を入れて数か所を掘ってみる「試掘調査」を行うことで、埋設物の有無を高い精度で確認できます。大功産業株式会社では、こうした事前の土地状況の把握について専門的なアドバイスを行っています。
契約書における地中埋設物条項の明文化
契約書には、埋設物が発見された場合の対応を具体的に記しておくべきです。「発見から〇日以内に通知する」「撤去費用の見積もりは第三者の業者も含めて比較する」「負担額の上限を定める」といった具体的な条項を盛り込むことで、感情的な対立を防ぐことができます。
信頼できる専門業者への相談
解体業者や土木工事業者の選定も重要です。埋設物が見つかった際に、すぐに高額な追加請求を突きつけるのではなく、適切な処理方法と適正な見積もりを提示できる業者を選ぶ必要があります。現場の状況を的確に判断できる経験豊富な業者であれば、無駄な追加コストを抑える提案が可能です。
トラブルが発生した際の対処法
もし工事中に埋設物が見つかった場合は、まず現場の写真を多角的に撮影し、状況を記録してください。その上で、速やかに売主や仲介業者に連絡し、現場を確認してもらうことが先決です。自分たちだけで勝手に撤去してしまうと、後から費用を請求することが困難になるため、必ず合意形成を行ってから作業を進めるようにしましょう。
大功産業が提供する地中埋設物・土壌汚染対策
大功産業株式会社は、長年にわたり地中埋設物の撤去や土壌汚染対策工事に携わってきました。単に掘り起こすだけでなく、発見された埋設物が産業廃棄物として適切に処理されるまでをトータルでサポートします。また、土地の価値を損なわないための最適な施工プランを提案し、売主・買主双方が納得できるスムーズな解決を支援しています。地中の問題は目に見えないからこそ、透明性の高い情報開示と確かな技術力が求められます。
まとめ
地中埋設物による追加請求トラブルは、事前の調査不足と契約内容の不備から生じることがほとんどです。土地の特性を理解し、リスクを想定した契約を結ぶことが、円滑な土地活用への第一歩となります。万が一の事態に備え、専門的な知識を持つパートナーと協力体制を築いておくことを推奨します。地中の不安を解消し、安心できる不動産取引を実現しましょう。
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